Рост цен на недвижимость в 2018г. Причины и следствия.


Рост цен на недвижимость.

А что, цены на недвижимость растут? Этот вопрос очень часто можно услышать от людей, планирующих покупку квартир на первичном рынке, проще говоря, в новостройках. При ответе ДА, аргументы чаще всего сводятся к тому, что комплексов то много, куда ценам расти. Да и денег у народа нет по таким ценам покупать. И вообще, скоро новый год – должны быть скидки!

Все это правда! И комплексов много, и денег у людей мало, да и Новый год не за горами, даже если мы доели остатки Оливье всего пару дней назад.
Рост цен на новостройки был всегда. Он обусловлен несколькими факторами, как постоянными, так и временными. К основным постоянным факторам( проявляющимся с постоянной периодичностью и у всех ЖК) можно отнести сезонность, близость к завершению строительства и передаче ключей, инфляционные корректировки и т.д.
К временным или разовым факторам можно отнести изменения в законодательстве, изменения налоговой политики, сильные скачки валютных курсов и т.д.

Дак чем же вызван рост цен на недвижимость в 2018 году? Рассмотрим вкратце постоянные факторы. Заострять на них внимание не вижу смысла, т.к. они были и, думаю, будут всегда. Потому они привычны и, чаще всего, не вызывают недоумения или слишком уж больших протестов. Все привыкли.

-Сезонность. Фактор постоянный и давно изученный. В низкий сезон, например сезон отпусков, людей, желающих купить себе жилье значительно меньше. Многие думают о море, солнце, в крайнем случае, о картошке на огороде. Продажи всего и вся падают. В это время как раз и бывают скидки, спец. предложения, разные акции что бы завлечь оставшийся народ в сети маркетологов и с надеждой передать их в разнообразные отделы продаж.
А вот в высокий сезон, например осенью, наоборот, цены повышаются, выводятся новые объекты, происходят старты продаж новых очередей, потому как люди, не истратившие все сбережения на абхазские вина или испанский хамон начинают выходить на рынок в поисках интересных предложений, дабы по старой русской традиции успеть к новому году осуществить все свои мечты, решить насущные проблемы ну или просто вложить честно(или не очень) заработанные средства во что-то незыблемое.

— Чем ближе к сроку сдачи — тем выше стоимость! Тоже хорошо известный факт, затрагивающий практически все жилые комплексы. Есть конечно исключения — комплексы-неудачники, которые и по начальным ценам то не особо пользуются спросом. Либо комплексы, где изначально цена была выше конкурентов из за бренда застройщика, локации, каких-то супер фишек или всего сразу. Но и такие проекты растут в цене, хоть и медленнее. Рынок в итоге все расставит по местам: по завышенным ценам покупать будут единицы, а заниженные цены хороших проектов вызывают ажиотаж и остановку бронирования со следующим повышением цен.

-Инфляция. Она у нас сейчас хоть и низкая (для России), но ее влияние, все же, никто не отменял. Тоже потихоньку добавляет копеек к стоимости квадратного метра.

Есть еще несколько факторов, влияющих на стоимость жилья, таких как курсы валют по отношению к рублю (если застройщик закупает часть материалов или элементов отделки за рубежом) или ввод в эксплуатацию новых элементов инфраструктуры, но эти факторы либо малозначительны, либо локальны и влияют лишь на несколько объектов.

А теперь самое интересное. Факторы преходящие. Факторы, которые созданы не рынком самим, а привнесены в него извне.
— Изменение законодательства.

Все, наверное, слышали о поправках в закон о долевом строительстве (ФЗ 214). Там много изменений, касающихся застройщиков, банков, проверяющих структур и т.д. Это все очень интересно, но для простого покупателя квартиры это все малопонятно и практически бесполезно. Закон призван сделать операции на рынке недвижимости более прозрачными и надежными. И, к тому же, застройщик будет не вправе пользоваться деньгами дольщиков в период строительства. Ему придется брать кредиты в банках.

Что же поменяется для покупателя?

— Скорее всего, спустя какое-то время на рынке останутся только крупные застройщики. Для мелких многие требования нового закона будут трудновыполнимыми.
— Сделки с недвижимостью будут проходить через эскроу счета. Т.е. покупатель понесет свои сбережения не застройщику, а на специальный эскроу счет в банке. Застройщик же сможет их получить только после сдачи ЖК. Если застройщик дом не сдал по каким-то причинам, покупатель сможет вернуть свои деньги из банка.
— Строить по ЖСК больше нельзя. Это, несомненно, неоспоримый плюс данного закона. ЖСК очень часто оказывался инструментом не чистых на руку недель и плодил обманутых дольщиков сотнями.

Что же из этого следует? А следует как раз повышение цен на недвижимость. Из-за кредитов, что вынужден будет брать застройщик, из-за банковского обслуживания, из-за возросших издержек строителей. И, естественно, застройщики перекладывают дополнительные расходы на покупателей. Постепенно, медленно, но неуклонно. И часть того повышения цен на недвижимость, что видим мы сейчас и является превентивной мерой застройщиков возместить свои будущие расходы. Заранее. Ведь закон вступит в полную силу после 1 июля 2019г.

Повышение НДС с 1 января 2019г. Тоже немаловажный фактор. НДС повысят на 2% и, соответственно, цены на недвижимость вырастут на те же 2% минимум.

Вот потому цены и растут. На самом деле еще не понятно, как точно отреагирует рынок на все изменения. Ведь если не будет покупателей — все изменения или усовершенствования будут бесполезны. А потому мы будем следить за ситуацией и рассказывать о возможных сценариях ее изменения.